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| 《社区》 |
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主办：中国社会新闻出版总社
版面：16K
刊次：半月刊
国内统一刊号：CN11—4666/D
国际标准刊号：ISSN1671—0967
广告许可证号：京西工商广字第0240号
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《社区》2007年11月上
卷首语
1解读党的十七大报告
关于发展基层民主的重要论述
本期视点
6社区服务连锁化模式成功的背后
9社区服务连锁化模式的设计理念
社区工作
14网格化管理辟出“社区责任田”
16社区自治如何推动
新型社区经济的形成（一）
18“特奥进社区”智障人得实惠
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私家宅第“权力无限”？ ——业主私自改建住宅的隐忧
吉林省长春市南关区的H小区是一处环境优雅的高档小区，却经常发生令人意想不到的事件。2006年6月，该小区曾出现业主在绿地之上私建车库的事件，最终，长春市政府相关领导出面，问题才得以解决。
今年6月，小区物业公司又因84栋洋房业主在顶楼四层之上建起第五层……
政府整改通知业主视而不见
H小区位于长春市的南部，是一片总建筑面积25万平方米设计新颖的板楼住宅小区，主要是四层和六层住宅，也有一部分11层的小高层。小区居住密度低，环境宜人。
第84栋是四层楼组成的洋房区中的一座，在外形相近的楼群中，它十分特殊——比周边楼房高出近3米，楼顶上一座砖混结构房子显得十分突兀。6月初，笔者第一此到达现场时，施工队正在施工。楼下单元门前，堆满了沙子和砖。使得已经竣工的楼房，一下子又回到了工地状态。记者在楼内看到除原有的楼梯外，四五层之间，是一个新用混凝土建起的楼梯。对于4层的洋房变成了5层。连正在施工人员也担心安全问题。
小区里的居民对记者表示，由于84楼加高了一层，到春秋冬季节，肯定会挡后面楼的阳光。
笔者了解到，84栋每两层为一家，202室和203室同处三四两层，两户业主是商量好的同时在楼上建房的，而且施工队也都为一家。“我们当初发现这个问题时，就马上通知两户业主立即停止施工！”物业管理处秦主任说，但由于物业公司没有执法权，通知下达了几次，两户业主照样建“楼上楼”。
加盖楼层的工程不小，H小区物业管理处一位工作人员说，他们已多次对业主下达通知，但没有停工的迹象。
无奈之下，小区物业处将情况上报给物业公司，公司又立即将情况反馈给南关区建设局。6月11日，南关区建设局两位工作人员曾来到H小区院内，并到84栋施工现场调查情况。随即下达了限期整改通知书。
南关区建设局物业办主任曹德林表示，根据《长春市房屋安全管理条例》有关规定，84栋这两户业主在“未经房屋安全鉴定，未办理房屋安全使用证，擅自在房上建楼，增加荷载。”所以，对两户业主各做出罚款5万元，并做房屋安全鉴定，合格后要恢复到原来样子。还限定两户业主，自接到通知书之日起3日内自整改，如逾期不改正，将依据《长春市房屋安全管理条例》有关规定予处罚。
虽然6月11日南关区建设局对两户建“楼上楼”的居民下达了“限期整改通知”，但施工队却一直在施工。在整改期限最后一天，6月14日，“五楼”的工程还一直进行中。位于楼顶的露台，由油毡纸等做成的防水层已经基本完成。而此时包括《东亚经贸新闻报》等媒体已经开始关注，并做连续报道。
长春市城市房屋安全管理条例》第六条“房屋拆改前，非住宅房屋的房屋所有权人应当向市房屋安全主管部门提出申请；住宅房屋的房屋所有权人应当向所在区房屋安全主管部门提出申请，经批准，领取《房屋拆改许可证》后方可拆改。”第三十一条中说，如违反第六条第一款规定，由房屋安全主管部门责令其限期恢复原状，并采取加固措施，同时处以二千元以上一万元以下罚款；对房屋安全造成危害的，处以一万元以上五万元以下罚款。
但其中没有规定“业主坚决不执行‘通知’，应如何处理的规定”，相关工作人员告诉记者说，如果再不按着“限期整改通知书”上规定的时间进行整改，他们将下达“告知书”，而“告之书”下达后，如果仍无反应，便只能通过法律来强制解决。
维护相邻权益市长公开电话督办
直至6月15日8时许，202室和203室两户仍有施工迹象，但施工人员的工作速度似乎已经慢了很多。施工人员有工人说，他们是按天挣钱的，所以负责人不说停工，他们就会“一直干下去”。
当日笔者在小区物业管理处。笔者同时见到了202室业主张先生的哥哥和203室业主董先生。“我们只是最后接房子的业主，如果早点接完，可能也就没事了！”董先生说。他们当初盖房子目的是要用来住的，因为楼下的住户有地下室，他们也想把楼上空间“利用起来”。他们的工程投资预算大约需10万元，而对于能否进行加盖工程，他们表示没有多想。他们此时仍对不拆除私接的房子抱有希望，张先生说，他弟弟家所接房子的总重量不超过10吨，对楼体应该不会有什么影响。最后，董先生和张先生二人经过商量后决定，他们要向受到影响的附近业主进行解释，还要把私接部分进行整改。
鸿铭物业公司H物业处秦主任说，在最初，为了告诫其他业主，他们曾在公告栏上下达通知。现在，对于84栋202室203室两户业主的私建情况，他们已整理成细致的材料，其他在楼顶私建小棚的情况，也写入了其中，他们还要尽快把汇报情况送达南关区规划局和长春市城市管理行政执法局。而他强调，媒体的介入对这个问题的解决有推进作用。
“12345已开始督办楼顶私建房的事了！”鸿铭物业公司的一位工作人员说，12345是长春市市长公开电话。随后，笔者与长春市市长公开电话办公室取得了联系，工作人员孙瑞说，他们得知“楼上楼”的情况后，立即将情况向相关领导进行汇报，并于当天将关于此事的“督办单”传递给相关部门。据悉当日市长公开电话的“督办单”已下达到南关区相关部门。按着督办要求，“督办单”下达之日起的5个工作日之内要反馈。
迫于压力违建业主自行拆除
6月20日，笔者再次来到了H小区84栋。203室楼上墙体处挂着抹灰时搭建的架子，有施工人员正在从墙体上往下揭保温泡沫板，并一一摞起来，私建部分所安塑钢窗上的保护膜被风吹得乱飘。进展最明显的应该是202室，该楼顶部私建部分高出的墙体，已有施工人员用工具砸掉半米高。
“这几天，相关部门一直施压，我一直找203业主商量解法办法！”202室业主哥哥张先生说，各级相关部门和媒体的介入，都使他和203室业主董先生感觉到非常大的压力。董先生和张先生经过与小区业主委员会、物业公司沟通后决定，要在一周之内将私建部分拆除。
物业公司配合媒体的同时，他们也一直没有闲着。“两户业主，这几天每天都要找到我，商量如何解决私建的事！”长春鸿铭物业公司H小区物业处主任秦东说，他一直在和业主强调情况的严重性，一直劝导两位业主自行拆除私建部分。前几天，为了时刻关注202室和203室的情况，长春鸿铭物业公司H小区物业处还特意派保安24小时巡视。
市执法局：局长亲自指派所属部门督办长春市城市管理行政执法局局长王世田，他得知H小区84栋居民楼202室和203室，在四层之上再建五层的情况后，让南关区相关部门将情况上报到长春市城市管理行政执法局。当时，王局长得知这个情况后，感觉在楼上建房是一个非常严峻的问题，需要及时制止，违法建筑更是必须拆除的。据了解，王局长还亲自指派执法局执法监察处督办此事，如果两位业主再一直没有什么实质动作，他们会采取相应手段进行制止。
从开始建设到最后拆除，恢复到了相关部门所要求的建筑样式。一共有20余天，长春市民关注的“盖楼”事件的结局还算有了交代。
调查：楼上私自建房长春市情况挺多
“在别墅之上盖房，并不是我们一家，我们只是效仿前人！”这是记者采访时，H84栋202室和203室的两位业主一直强调的内容。记者在长春市，也听到多位市民这样说，他们看到同样住顶楼的居民建起小棚子、小房子，因为有先例，他们也就不能让“那么好一个地方空着”。
“如果一直这样下去，每个人就都得学！”我爱我家的业主委员会陈主任说，很多人都是看着别人这样干他们眼气，而根本不想整个小区的美观与否，以后效仿的人肯定也不会少，所以，政府相关部门应及时出面制止。
对于H小区的情况，目前，长春市内很多物业公司都在关注。长春华晨物业公司副总经理单文静说，她们小区里存在的“阳光房”非常多，让所有都特别扰头，但却没有具体解决办法，当从报道中看到H小区的情况后，一直都在关注，希望能有一个让广大业主和物业同行都满意的结果。长春市一些大型小区物业公司的负责人也表达了与单文静类似的想法。有一些物业公司一直在等《物权法》的实施，希望广大被侵权业主能用这样的法律维权。
专家：政府职能业主意识导致乱建发生
长春市物业协会秘书长吴铁军说，有两方面问题，导致了这种情况的发生。一是政府职能界定不明确，政府机关职责划分不清，有一些事情他们互相推，有些文件下发之后很难落到实处。目前来说，一些关于物业的相关条例，相对还是滞后的。“去年6月，H小区，就出现过业主在绿地上私建车库的事！”吴铁军说，最终僵持近3个月，物业相关负责人找到市长签字，才得到解决。二是业主意识不明确，他们在私搭乱建楼上小棚子、房子时，根本就不会去想市容与和谐的问题。现在说来，楼顶的小棚子、玻璃房和太阳能等，都是亟待解决的问题。还有就是，对于楼顶乱建的问题，也不是居民之间沟通能解决的事，必须有政府相关部门出面才能有结果。
房地局：增加房屋荷载影响市容
长春市房产管理局安全处曹姓工作人员说，这种情况，按各种规定来说都是不允许的。首先，这种楼顶私搭的棚子甚至建筑，会增加房屋本身的荷载，更会影响城市市容。在物业小区里来说，应该由物业公司监督，也应由物业公司及时出面制止，但现在很多时候，物业出面之后，根本起不到效果，遇到这种情况，物业公司就应上报相关部门。最终处理，就需要规划和城管执法等多个部门配合解决。
吉林建工学院建筑规划学院柳宏明教授说，很多市民在楼顶建棚子、阳光房等，但大都是轻质材料，这样的危险性肯定有，但不一定很大。如果在楼顶之上加盖砖混结构的房子，那样的危险性就非常大，特别遇到地震时，肯定要倒塌。从规划要求来说，不论什么结构的私自建筑物，都是不允许的。
律师：非法建筑不受法律保护
吉林常春律师事务所刘万里律师说，当相邻居民遇到这种情况时，要通过向相关政府部门反映和法律手段保护自己的合法权益。在处理这类问题时，要看相关负责人是否有相关规划部门批文，是否有相关建设部门许可，是否有相关土地使用权属……如果这些都没有，他们就没有合法处分权，建起来的建筑就是非法的，对于这样的建筑，建设部门就有权拆除，并则令其恢复到原样，行政部门可处罚他们。不管他们是出于什么动机，都不受法律保护。吉林阳光博舟律师务所毕长明律师说，如果影响到其他居民，受影响人通过《民法通则》中的相邻权进行维权，日后还可按即将实施的《物权法》维权。业主在更改公用总分之前，要征得全体业主2/3的同意，因为楼顶部分是全体业主公有的。
