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中关村西区调整 发表评论(0) 编辑词条

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中关村的调整到底止于表面为应付差事还是怎样?按照西区的调整,未来DIY等业态以及个体商户是否会离开中关村?五年后,中关村电子卖场是否会变成电子商场?带着种种疑问,电脑报记者专访了中关村西区管理委员会办公室常务副主任田一川,就西区调整的重点和热点为我们做详细的解读。


中关村西区夜景

  疑问一:调整后严重过剩的卖场面积怎么办?

  电脑报:有传闻说调整中希望每个品牌在每个卖场只建一家店,那按照现在IT品牌不过几十家,按每家品牌店铺100平方米计算,100个才能租赁1万平方米的卖场,远低于目前中关村三大卖场的营业面积,多出的卖场面积怎么办?

  田一川:在中关村西区的业态调整规划中有一条叫楼宇调控,而三大卖场商业面积的调整也是属于这条里面的。三座大厦本身并不是所有的面积都是电子卖场,海龙电子城总建筑面积是7万多平方米,电子卖场面积大约2万平方米,鼎好建筑面积不到19万平方米,而卖场面积大约为10万平方米,E世界建筑面积 15万多平米,卖场面积是6.3万平方米。这几大卖场里,只有鼎好的卖场面积超出了规划中的要求,其他两家都不足50%。说将三座大厦的商业面积降到 50%以下主要是针对写字间的调整,根据西区的实际情况,政府要求三座大厦写字间不再引进销售类企业,对现有的在租赁合同期内的销售类企业进行协商调整,最终回归办公使用。

  从去年一年截至今年上半年,海龙已经完成了3万平方米的调整,鼎好完成了2万多平方米的调整,E世界也完成了不到3万平方米的调整,三大卖场已经调整的商业面积加起来达到8万多平方米,而这些调整主要就是针对写字间内经营类企业的迁出。尽管按照西区业态调整规划对2011年的规划在数字显示上我们是超额完成了,但实际上还有很多事情要做,比如电子市场、品牌专卖店等。

  目前我们正在和商务委、工商局等部门,研究制定设定品牌专卖店的补贴办法,初稿已经完成了,但细则还有待完善,我们希望能够通过这种方式来起到引领的作用。我们的远期目标是要消灭这些乱象的市场,目前只能是一厢情愿,我们只能规范。

  黑导购、偷税漏税、盗版侵权、强买强卖等这些情况都是中关村市场存在的真实情况,我们引进高端品牌专卖店的目的就是希望能够起到引领的作用。

  疑问二:中关村个体商贩将何去何从?

  电脑报:个体户、非公司运营类型的商户都会被淘汰出中关村?

  田一川:我个人认为不能以企业规模论成败,而应该以是否依法合法文明经营为准则。调整方案中,针对个体小商贩我们采取的是禁止新进入,已有的不会赶走。

  其实太平洋电脑城在不在对西区影响都不大,原因特别简单,到今天为止,从太平洋出来想入驻西区卖场写字楼的销售企业一家都没批准。如今三大卖场的电子市场还有空缺柜台,个别从太平洋电脑城出来的商户进入了西区的电子市场,但更多的是转型和离开了。

  至于你说的小商贩特别敏感,害怕自己会被淘汰出中关村,我想说的是,合法经营的企业,是不会害怕这些调整的。一些小商贩贩私贩假违法,这才是症结所在。品牌厂商是不会公开做这些事情的,因为违法代价太大。而小商贩和小企业转型快也不怕,他才会特别怕你不让他继续经营下去。2010年五一前夕,北京工商、文化、公安等几大部门联合进驻三大电子卖场办公,加大了执法力度,专门就是针对这些贩私贩假搞违法经营的小企业小商贩们。他们害怕卖场调整,因为他们以卖水货、非法拼装为生,一旦调整利益将受到巨大损失。

  疑问三:调整中如何平衡卖场、商户等各方利益?

  电脑报:调整方案中对E世界、海龙、鼎好等几大商业卖场的定位都有调整,在实际的调整中,难点在哪里?如何平衡各方利益?

  田一川:辩证的从历史的角度看中关村30年的发展,刚发展的时候,中关村是电子一条街,也有一个名字叫“骗子一条街”,30年发展下来,中关村的卖场规模已经相当庞大,拥有12家电子卖场,知名的只有海龙、鼎好和E世界三家,但坑蒙拐骗现象依然存在,什么黑导购、强买强卖这些都是问题所在。

  实际上在整个西区卖场的调整中,利益是最大阻力和难点。目前三座大厦电子卖场面积加起来一共是18万平方米,总共拥有商户3800多户,而电子卖场的平均租金在20元左右/平米,而写字楼的平均租金是5元/平米,电子卖场为何不按照写字间的方式出租房屋,就是利益所致,这也是我们在业态调整中最大的难点。

  目前很多商户的利润来源不正常。一部分经销商的盈利方式是通过厂商给经销商的返点来实现的。而那些经营水货和非法拼装的DIY商户,庞大到无法准确统计的程度。

  专访海龙电脑城总经理高伟华

  中关村调整样本海龙的艰难转型

  @本报记者 熊雯琳

  “中关村传统电子卖场已经到了不得不调整的地步,现在调整可能短期内利益会有影响,但长期来看不调整可能会面临死亡的危险。”

  调整期损失租金千万元

  电脑报:现在消费者觉得电脑城不是一般人能去的地方,没有熟人,没有专业知识和惊人的定力,谁敢去电脑城?

  高伟华:的确,我每周都会在不同时间段去卖场观察,对于你说的这些情况,我自己也是感同身受,如果我是消费者,导购拉客的过分热情之下,我的心态马上就发生变化了,这各种问题也是海龙以及整个中关村卖场必须调整的动因之一。

  中关村客流量一直在减少,这不是海龙一家的事情,消费者不是对哪个卖场不信任,而是对整个中关村不信任了,这是全行业面临的危机。曾经是中关村三强之一的卖场太平洋已经不再了,除了其背后的特殊原因以外,如果它经营状况非常好,也不会说转型或者退租了。

  现在开始的种种调整措施,短期内对中关村卖场来说也许成效不大,也无法扭转在消费者心目中的坏形象,但是卖场不调整,死亡是肯定要来临的。

  调整后小个体商户会消失

  电脑报:是不是调整以后,只保留高端业态,低端的DIY业态要从海龙消失掉?

  高伟华:尽管没有明文规定,但是政府相关部门召集我们开会提出,到明年底将卖场内DIY降到怎样的比例。实际上,DIY是整个中关村卖场里比例最高的业态,这种调整直面了这些被调整商家未来的出路。虽然说卖场没有义务去考虑商家的出路在哪里,但我们不得不考虑,不能说合同到期就如何如何。

  今年海龙五层卖场已经开始逐步调整,原来1000平方米的DIY区域已经没有了,逐渐变成品牌售后的服务店,在接下来的一年中我们也会逐渐调整。

  调整以后,也不能说DIY会完全消失。曾经我记得有一阵把所有DIY列入低端产品业态,从我个人的角度来说不是很认同。DIY从品类的角度来说是有消费需求的,卖场能做的就是从几个方面去调整,把商铺的形式做一个调整,比如今年海龙引进了高端DIY店面,我觉得可能那些夫妻店,3~5平米的小柜台确实是有调整的必要。

  未来:商场化转型

  电脑报:在海龙的调整中,最困难的地方在哪里?

  高伟华:的确,中关村经历了10多年的调整以后,目前卖场面积大量过剩,而对于这种大规模的业态调整,很容易让先行者死在沙滩上。并非说海龙有多高觉悟,不调整,可能目前眼前的利益在一定程度一定阶段有保证,一旦调整就会有很多影响。

  海龙写字间自有物业的调整相对来说比较容易一些,但是,现在对于海龙来说,调整和管理写字间大约2000平方米左右的业主店是最难的。这大约 2000平方米的业主店分散在海龙写字间的各个楼层,有些业主自己做产品经营,尽管我们与政府管理部门也进行过交流,业主店的物业权归属于业主,海龙去处理与他们的管理关系有一定难度。

  电脑报:目前当下,我们对于五年后的海龙有何规划?我们原来所定义的电子卖场业态,是不是已经过时了,未来海龙电子城可能会改名为“海龙电子商场”之类的名称,或者海龙MALL等?我们是否会改变与现有租赁商户的关系?我们希望五年后的电脑城会是什么样子?

  高伟华:从我操盘的角度来看,希望海龙与商户之间的关系有调整。我们之前不断再说希望能够加强对商户的服务,但实际上卖场收了商户的租金又去管商户是如何经营的,商户是非常不愿意的。我们希望能够在经营模式上做一些调整,可能我们会借鉴商场化的一些方式,去发挥它的作用,但是并不是说要把海龙变成商场,那样海龙存在的优势就没有了。比如我们现在在三层已经实现了统一收银,二层也在往100%统一收银去推进,DIY要实现统一收银是很难的。另外一方面,我们和经销商的关系,这种纯租赁的方式也希望能有一些改变。

  对海龙电子城来说,要经过两到三年的时间,按照西区调整规划的要求调整到位。比如用两年的时间把DIY以及整机商户的结构调整到位,用实力较强的商户来替换,另外就是经营模式的调整,希望能够和今天的海龙有一些变化。

《电脑报》

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