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中关村退租潮 发表评论(0) 编辑词条


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电子卖场的“黄昏” 中关村退租潮调查编辑本段回目录

  “亿世界的今天就是整个中关村的明天,在家电卖场、图书卖场经历过痛苦的转型后,如今终于轮到了电子卖场。”12月18日,北京中关村亿世界电子卖场业主刘开运这样告诉《华夏时报》记者。

  刘开运正在努力成为亿世界业主委员会的委员,他希望能推动亿世界“转型”。作为投资者,亿世界的业主们已经将他们与亿世界经营者的矛盾公开化。在电子商务带来的外患与多年积淀的内忧双重压力下,亿世界在2013年年末陷入了面临倾覆的历史节点,该卖场正遭遇史上最大规模的商户退租潮。

  事实上,与亿世界相邻的鼎好、海龙两大卖场,也出现了不同程度的商户空置。“电子卖场将死”的传言,正在中关村的商户之间急速蔓延。

  退租!退租!

  中关村亿世界大厦的商户空置率比传言中的还要严重,12月18日,《华夏时报》记者在位于中关村黄金地段的该大厦内看到,卖场一层的商户已经所剩无几,仅有的几家商户也没人招呼客人,大多都在整理商铺,准备搬往其他地址。

  虽然仍有“黑导购”兢兢业业地守在亿世界的各个入口,但他们大多会将“顾客”带往其他卖场,原因是“公司已经搬家了”。

  与卖场一层的人去楼空相比,卖场3、4层仍有部分商户正常营业,这里留守的商户没有要搬迁的迹象,但留守者只占四到五成。比3、4层更冷清的卖场地下一层,约有80%的商铺闲置。

  在亿世界5层的美食广场,一则通知明确告知,美食广场只营业到12月31日,进入2014年后美食广场将不再营业。

  同样位于中关村黄金地段的鼎好和海龙两大卖场,情况要好于亿世界,但与前几年相比同样也出现了退租的情况。两大卖场虽然首层和二层的品牌商家大多还在,但3层以上的小型摊位有不少空置。

  与摊位空置现象相比,更令人惊讶的是卖场的租金。

  据刘开运介绍,2006年7月开业时,卖场3、4层的15平米(建筑面积)铺位平均可以租到5000元以上,但在全国房屋租金普遍上涨的背景下,7年后的今天同样的铺位租金已经降到了几百到1000元左右。

  同为卖场业主的王欣向《华夏时报》记者证实了这一说法。“从今年8月以来,租户像是约定好了一样,跟业主大幅度压价,租金从2000多元直接压到1000元,刨除每月500元左右的物业费,业主的收益只有几百元,所以很多业主赌气不租了。”他说。

  第一张多米诺骨牌?

  在刘开运看来,今天的亿世界就是整个中关村的明天。“亿世界因为情况特殊,所以率先爆发了。它只是一个起点,未来几年国内可能会有很多类似的情况发生。”他说。

  像刘开运一样在亿世界拥有产权的,共有1410位业主,这正是刘开运所说的“特殊情况”。“鼎好是台商独资的,运营理念比较先进,海龙是属于四季青乡政府的,问题爆发出来还需要时间,亿世界的业主全部都是中小型投资者,所以问题爆发的最明显。”他这样告诉本报记者。

  王欣正是亿世界最小的投资人之一。2005年3月她凑钱买了位于亿世界3层的一个11.4平方米的小商铺。

  “在2012年年初,租户跟我说她干不下去了,卖场管理方欺负租户,经常罚款,难以经营,她回浙江乡下卖眼镜去了,于是我的铺位也空了,一直无人问津。”王欣说。

  “事实上在亿世界开业的时候,危机就已经存在了,只是潜藏了许多年。”刘开运认为,中关村以前是靠攒电脑起来的,但现在这个市场几乎不存在了。实际上2006年开业的时候,电子市场已经是人到中年了,但是靠着手机、笔记本、电子设备和维修等业务还支撑了几年。“因为第一个5年的时候有开发商包租,同时电子商务处于最初的发展期,问题没有明显暴露出来。2011年的下半年,包租到期后,经营公司不专业的市场管理与业主投资需求之间的矛盾才逐渐显现出来。”他说。

  刘开运表示,包租到期后,许多业主质疑亿世界的管理,要求亿世界的管理方公示收益和支出情况,并采取了拒交物业费等抵制措施。而亿世界管理方对经营不善的解释是“市场环境不好,电子商务带来的冲击过大”,同时管理方拒绝了业主公示信息的要求,理由是没有业主委员会,不知向谁公开,此时业主们才开始筹建业主委员会。

  刘开运和王欣都是业委会筹建组最初的核心成员,业委会的首次提出是2012年四、五月间,但第一次筹备组没有得到亿世界最大的业主——北京亿世界商业经营管理有限公司法人代表沈巍的支持,最后以失败告终。而当前,亿世界正在组织的第二次业主委员会选举投票,据称得到了沈巍的支持,王欣、刘开运、沈巍皆为候选委员。

  沈巍在亿世界尽人皆知。沈巍代表的亿世界经营公司最早曾是该项目的销售商,但由于政策变化,“售后包租”被禁止后,他从亿世界开发商北科建接手亿世界项目。

  “亿世界的矛盾今年8月之后达到了白热化阶段,当时也有媒体报道过,但这并不是亿世界的主要问题。”刘开运说,“亿世界所面临的问题外因是电子商务带来的冲击,内因是经营管理不专业。”

  在刘开运看来,沈巍身后的亿世界管理方与刘开运、王欣等业主之间的矛盾不断升级,让亿世界率先将问题全盘暴露,但也同时率先迎来了转型升级的时机。

  转型之惑

  刘开运表示,他希望亿世界未来3层以上都是写字楼,一二层留作高端产品展示。“‘中国创造’的理念提出后,商品展示的需求实际上被激活了。北京市政府曾经在马甸和北辰先后两次构建类似的展示平台,最终结果都不理想。”他认为,现在中关村西区已经迎来了这样的机会。“我认为时机到了。”他说。

  刘开运告诉《华夏时报》记者,目前拥有亿世界一层产权的沈巍及其公司正在运作,将“京东商城”引入亿世界,这样的方式符合刘开运对亿世界未来的定位。

  王欣对亿世界的期望,则是将大业主沈巍所持的产权,与所有中小业主所持有的产权,全权委托给第三方的专业经营公司,对亿世界的整体经营重新定位和规划,并按照建筑面积计算持股比例,分配收益。

  “亿世界属于中关村西区,按照中关村西区管委会的规定,限制了电子市场向传统零售商场的转型,那么转型的方向只有写字楼一种。但此前写字楼的前期投资与商铺的前期投资存在着较大的差异,对3、4层的中小投资者来说,这笔损失不小,简单地改为写字楼阻力会相当大。”王欣说。

  大业主法人代表沈巍对亿世界的未来不愿公开表态。《华夏时报》记者拨通沈巍电话时,沈巍表示,“目前不会就此事接受采访。”

中关村电子卖场遇转型之痛:商户流失率超30%编辑本段回目录

  在中关村E世界电子卖场遭遇商户撤离,经营公司变更的动荡之时,中关村海龙、鼎好两大电子卖场情况也不容乐观。受到供给过剩、竞争加剧以及电商冲击等的多种因素影响,中关村电子市场已经失去往事的繁华景象。《中国经营报》记者调查发现,中关村具有代表性的海龙、鼎好两大电子市场大量商铺处于空置状态,由于业务持续下滑,很多商户或被迫转行或将商铺搬迁至租金更低的郊区市场。

  作为中国最大的电子产品零售市场,中关村曾经见证了我国电子产业的发展,其辉煌时期辐射半径一直延伸到长江沿岸。“就规模而论,中关村无疑是世界上最大的电子产品零售市场。”中关村电子商会秘书长齐波表示。

  然而,随着电子产品品牌集中度日益提高,行业竞争加剧,市场环境发生巨变,2006年之后,中关村电子市场开始走下坡路。2009年,海淀区政府发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》,对现有业态进行调整,不再鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在该区域发展,逐步调整传统商贸业规模,为高端产业发展腾出空间。

  在市场和政策两大因素的推动下,随着最后一批经营电子产品的商户撤离,中关村这个中国乃至全球最大的电子产品零售市场将失去原有的光环,而依托它谋求生计,从事电子产品经营的这一群体将逐步瓦解。

  大量空置

  在海龙四层的一侧,记者发现有将近一半被玻璃围挡起来的“精品间”处于空置状态;而在海龙五层,将近有三分之二的商铺空置。

  以电脑修理为主营业务的山东人老刘正在为寻找“下家”而烦恼。老刘在鼎好电子市场4层的一处精品间开了一家电脑维修店。所谓“精品间”是鼎好电子市场用玻璃隔断围起来的铺面,与普通的没有玻璃围挡的小柜台相比,精品间面积较大,也显得气派,租金也相对高一点。鼎好商城一间精品间铺面的月租金大约是8000元左右,而普通柜台的租金则在5000元左右。

  老刘在2010年与另一家电脑耗材经营者共同租下了这间精品间铺面,每家各自承担4000元租金。而随着客户越来越少,老刘决定将自己的维修店搬到附近一家写字楼,专门通过互联网来招揽生意。在业务基本不变的情况下,租金成本能降低至3000元每月。为了照顾跟他合租多年的伙伴,他不得不找到接替他的下一位合租者。

  作为中关村IT产品从业大军中的一员,老刘的创业经历也反映出中关村电子市场的变迁。“我2010年来的时候,虽然当时中关村电子市场已经开始走下坡路,但生意要比今年好很多。今年与前几年相比,一个月的收入差不多能减少一半。”老刘告诉记者。

  在老刘看来,中关村电子市场这两年最大的变化就是“直接客户锐减”而“小市场客户”增多。“所谓直接客户就是没有明确目标带着闲逛的目的来电子卖场的,这一类就是普通的消费者,也是最具有价值的客户;而小市场客户则是有明确目标,而且以电子配件为主的客户,他们一般是在其他的小市场有自己的商铺,到中关村来拿货的。在他们身上很难赚到钱。”老刘表示。

  在鼎好商城经营三年维修店,老刘目睹了中关村电子市场的衰变。“生意每况愈下,特别是今年。据我观察,鼎好的商铺流失率大约在30%;而一层旗舰店位置更是频频更换,这一比率更是高达40%。”老刘告诉本报记者,“由于客流稀少,商户没有生意。因此,中关村的各大电子市场纷纷降低房租也留不住商户。E世界商铺半价出租,鼎好租金打七折,即便在这样的情况下,还是有很多商铺是空置的。”

  记者来到鼎好电子商城,二楼正对电梯口的黄金位置就有一家空置的商铺。而在它旁边,编号为A2948的铺位也是空置的,上面贴着苹果(549.02, 4.56, 0.84%)电脑的巨幅广告。记者发现,由于商户的流失率过高,很多柜台上都写着“现款现货”的提示。

  “在中关村,每家商户主要经营的品类不一样。比如你是做主板的,我是做CPU的,你有可能在我家拿货。拿货时打张纸条就可以了,到月底统一结算。但现在由于商户变动很频繁,因此大家都不放心把自己的货先拿给对方,一定要现款现结。”老刘表示。

  而在号称“中关村IT卖场龙头”的海龙大厦,空置现象更加严重,在海龙四层的一侧,记者发现有将近一半被玻璃围挡起来的“精品间”处于空置状态;而在海龙五层,将近有三分之二的商铺空置。

  “海龙的生意非常冷清。我一个月连十台电脑都卖不出去。每台电脑给我提成100元。我现在只能依靠基本工资吃饭了。我原来是销售服装的,在朋友的介绍下,我来中关村卖电脑,没想到这生意比服装还难做。”一位来自湖北的店员告诉本报记者。

  繁华不再

  像京东这样的电商的崛起对中关村电子产品交易是致命打击。“你会发现,中关村电子市场衰落正好是京东崛起的时间。”

  32岁的李强如今在河北老家经营着一家婴儿用品店。他是最早一批中关村电子市场的“淘金客”。2002年,李强在海龙一家电脑销售公司当业务员,从事电脑安装工作。2003年7月,鼎好电子商城开业后,他在鼎好4楼租下一个小柜台专门从事电脑装机以及周边设备的销售业务。

  “当时市场非常火爆。平时过道里挤满了人,周末的时候根本走不动。”李强表示,那是中关村电子市场的黄金时代:一方面顾客流量大,另一方面电子产品利润高。以装机为例,当时装一台机器利润至少在500元以上。

  而中关村所处的位置正好是高校集中的地方。中关村往北便是清华大学、北京大学,往东便是位于学院路的八所高校,往南便是人民大学、中央民族大学、北京理工大学等。可以说,背靠高科技产业中心的政策优惠,坐拥高校密集的地理优势,中关村发展电子产品市场可谓占尽天时地利。

  毕业于中国地质大学计算机系的何智辉回忆起当时中关村在大学生心目中的形象。“我第一次来北京上学,最常听到的不是天安门而是中关村。几乎每个周末我都要去中关村电子市场逛一逛。”何智辉表示。

  在李强看来,2006年以后,中关村IT产品交易开始走下坡路。“当时竞争太激烈了,光鼎好就有数千家商户。由于竞争关系,产品价格趋于透明化。装机利润迅速下滑,装一套机器由之前能挣500元下滑到挣100~200元,也就是辛苦钱。”赵强表示。

  齐波亦表示,2000年到2006年是中关村最辉煌的时期,“中关村的发展与我国电子产业发展亦步亦趋。”齐波告诉记者。

  而像京东这样的电商的崛起对中关村电子产品交易是致命打击。“你会发现,中关村电子市场衰落正好是京东崛起的时间。”老刘告诉记者。随着京东服务体系、售后保障、物流配送的进一步完善,中关村电子市场,这种依靠传统门店销售IT产品的模式进一步被瓦解。

  “以前有个叫做运通时代的笔记本电脑经销商,你会在中关村各大卖场看到它的旗舰店。但如今你会发现,它就像人间蒸发一样消失了。电子商务对传统的IT卖场冲击可见一斑。”老刘告诉记者。

  不过,在齐波看来,中关村电子卖场最大的问题在于体量过大,竞争加剧所致。“电子产品品牌集中度越来越高,品牌在减少,但卖场面积却越来越大。打个比方说,以前10万平方米的面积销售100个品牌,可能现在20万平方米的卖场面积却只销售10个品牌。这样同质化竞争越来越严重。”齐波告诉记者,“中关村电子产品卖场合理的面积有10万平方米就足够了,可最高时却达到24万平方米,供应量严重过剩。”

  另一方面,“强拉强卖”“欺诈消费”等黑导购的活跃进一步降低了实体卖场的购物体验。

  “我曾经到中关村维修笔记本电脑,被一帮黑导购拉去一个修理店。明明是屏幕坏了,但他们非说是主板坏了,让我换主板。最后还扔下一句话,你到底打算花多少钱来修这个电脑。这分明是欺诈。”一位消费者表示。

  “上述情况也说明了在同质化竞争严重的背景下,商家不得不采用各种手段维护自己的利益。”齐波认为,在中关村从事电子产品经营的经销商们受到多重压力:既要面对市场环境的变化,又要承担经营成本压力,同时还受到品牌商的种种限制。

  “品牌商制定了商品的零售价,经销商没有自主定价权。为了冲击销售额每年制定超出经销商消化能力的产量,向终端强行压货,最终导致各种矛盾不断爆发。”齐波告诉记者。

  转型之难

  以e世界为例,e世界原本的营业执照上的营业范围就是电子卖场零售,如果改做其他业务必须先在工商部门修改营业范围。其次,e世界属于中关村西区,明确禁止入驻低端业态形式,包括小商户电子产品维修和销售、低端服装、低端餐饮等。

  一方面市场使然,另一方面,从政策层面,国家也推动中关村电子卖场的升级和转型。2009年,海淀区政府发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》,对现有业态进行调整,不再鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在该区域发展,逐步调整传统商贸业规模,为高端产业发展腾出空间。

  有专家认为,中关村未来转型呈现如下几个方向。首先,创新类高端产业的入驻。如中国技术交易所(全国技术交易中心)、中国版权贸易基地等。这将使传统的电子卖场转型为高端写字楼。以鼎好为例,鼎好商城相关负责人对媒体表示:“目前大厦7~8层为清华科技园,9~10层为创新工场,11~20层为国际技术转移中心。这些大型创新企业的进驻保证了大厦的租金收入。”

  其次,中关村作为传统电子产品交易市场,将零散的柜台转型为电子产品大型旗舰店,也是一大方向。海龙集团董事长鲁瑞清曾经表示,中关村IT卖场需要打造现代卖场,变电脑城为现代卖场才能有立足之地。

  最后是发展围绕IT产业的配套服务业。比如,在中关村海龙电子卖场对面的中科贸,早在2006年就将2万平方米的摊位改做“中关村科贸服装商品城”。2007年,e中芯(3.72, -0.04, -1.06%)数码城彻底退出电子卖场竞争,改为写字楼,同时引入上品折扣销售服装。

  中关村电子卖场转型难度有多大?对此有专家表示谨慎态度。以e世界为例,e世界原本的营业执照上的营业范围就是电子卖场零售,如果改做其他业务必须先在工商部门修改营业范围。其次,e世界属于中关村西区,明确禁止入驻低端业态形式,包括小商户电子产品维修和销售、低端服装、低端餐饮等。此外,e世界营业面积将近5成已经销售给了小业主,如果没有这些小业主配合,e世界将无法顺利转型。

  毫无疑问,在市场和政策两大因素的推动下,随着最后一批经营电子产品的商户撤离,中关村这个中国乃至全球最大的电子产品零售市场将失去原有的光环,而依托它谋求生计、从事电子产品经营的这一群体将逐步瓦解。

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